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房企仍积极在北京拿地 改善型买家觅房难
发稿时间:2017-01-23 18:18:00 来源: 第一财经网
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  尽管未来的市场存在诸多不确定性,现金流充裕的房企仍积极在土地市场捕获机会,储备“增量”。从2017年元旦后房企拿地的举动来看,受供给紧张影响,一线城市配套较好的地块仍受追捧。

  房价方面,全国性大范围收紧调控已经实施3个月,政策影响显现,全国大部分城市的房价水平已趋于稳定,三四线城市2017年或有房价下行压力。而以二手房成交为主体的北京,由于调控及今年下半年快速放量、消化,目前可售二手房源有限,加上新房普遍豪宅化,改善型购房者觅房不易。

  北京宅地仍紧俏

  1月19日,北京市迎来2017年土地首拍,当日房山、平谷、门头沟三宗住宅用地竞拍现场,吸引了包括首开、远洋、龙湖、富力、万科等20余家来自南北的房企及综合体参与。当日的土地拍卖仍采用“限房价、竞地价”规则,且首次明确将住宅地块自持面积上限设置为70%。最终,周边配套相对成熟、地段较好的房山地块触及3.9亿元地价上限与70%自持面积上限后,天恒、首创等7家房企进入住宅建设方案提报环节。该地块商品住房销售均价不超过3.9万元/平方米 ,最高销售单价不得超过4.1万元/平方米,低于周边类似商品房成交价格。

  平谷区金海湖地块也相继触及了17.28亿元地价上限及70%自持面积上限。首开、保利、龙湖与首创组成的联合体举牌70%商品住房面积自持比例后,该地块同样转入高标准商品住宅建设方案投报程序,万科、首开联合体、远洋、中海4家房企参与方案投报。与上述两宗地块不同,门头沟潭柘寺地块竞拍过程中并未触及合理地价上限,快速被京投、远洋、龙湖、保利、首开联合体以63.3亿元摘得。

  从新年首拍的情况看,北京地段较好的地块仍然竞争激烈。关于原因,亚豪机构市场总监郭毅对第一财经记者分析,2016年北京仅成交15宗住宅用地,其中含可售纯商住宅的地块仅有7宗,出现了“地慌”局面。不仅如此,一线城市的快速发展节奏以及三四线城市的大库存压力,也使得前几年流行“走出去”的大型房企们逐渐收拢阵线。加上南方房企也纷纷进京抢占市场,让北京土地市场“狼多肉少”的状况日益严峻。

  根据郭毅的判断,虽然政策面有加大土地供应趋势,但由于政策性住宅的挤占,以及自持类产品的出现,使得未来可供销售的纯商住宅份额仍在不断减少,受供需关系影响,纯商住宅产品价格走势难以转向下行。在此预期之下,因此虽然调控风头仍在,但各大房企对于土地市场的热情仍然高涨,甚至摒弃分歧,出现5家联合体参与拿地,可见其势在必得的决心。

  改善型买家觅房难

  密集调控之后,全国楼市进入平稳期。国家统计局日前发布的2016年12月70个大中城市住宅销售价格统计数据显示,从环比看,一二线城市房价走势总体趋于平稳,房地产市场持续呈现积极变化。初步测算,去年12月份一线城市新建商品住宅价格环比持平;二线城市新建商品住宅价格上涨0.2%,比11月月回落0.2个百分点;三线城市新建商品住宅价格上涨0.4%,比上月回落0.4个百分点。

  从同比看,一二线城市12月房价涨幅进一步回落。其中,一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续3个月回落,12月份比11月份分别回落1.9和2.0个百分点;二线城市继11月二手住宅价格同比涨幅回落后,12月新建商品住宅价格同比涨幅也出现回落,12月新建商品住宅价格涨幅比11月份回落0.3个百分点。值得留意的是,12月份,15个一线和热点二线城市中,有12个城市新建商品住宅价格环比下降,降幅在0.1至0.4个百分点之间,2个城市环比持平,广州市环比上涨0.7%,但已连续三个月涨幅回落。

  “从统计数据来看,自全国性大范围收紧调控实施以来,经过3个月政策消化周期,全国大部分城市的房价水平已趋于稳定。”针对房价走势,郭毅预计,一二线城市受开发周期的影响,土地供应仍有局限性,供需矛盾下,未来房价将出现高位维稳的趋势,而对于三四线城市而言,尤其是一些存量较大的城市,出于去库存的压力,2017年房价或将出现下行。

  众所周知,北京等大城市的楼市成交以二手房交易为主体。二手房方面的情况是,进入1月,北京二手房成交量继续下滑。据伟业我爱我家集团市场研究院统计,2017年1月上半月,北京市二手住宅网签量为6050套,环比2016年12月下半月下降35.5%;与2016年12月上半月相比下降 30.7%;与2016年1月上半月同期相比下降45.1%。环比、同比数据都出现了大幅下滑。

  “昨天看了东四环外一套房子,比较满意,本来想当晚定下来,可惜业主是台湾人,已经回去过春节了。”今年32岁的李琼(化名)去年开始密集看房,意图从市内老小区的两居室换成市内新一些的小三居,但事与愿违,如今她将预算从800万元提高到了1000万元,还没能找到满意的房子据记者,虽然看好的155平方米的房子,价格已经突破1000万元,且配套一般,但由于房源较少,其他几个持币待购的买房人也在紧盯该房源。

  针对二手房市场,伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为,目前北京二手购房需求以改善型为主,去年“9·30新政”实施后,抑制了市场需求,而且政策风向也使得部分需求转为观望、等待。他预计,之前的市场持续上行,已经消化了大量购房需求和优质房源,面对诸多因素的叠加,今年北京二手市场的有效需求将萎缩,市场降温、交易量下滑将是大势所趋。2017年全年成交量预计将回落至15万至20万套,月均成交量将从2016年的2.3万套回落至1.5万套左右。

  链家研究院院长杨现领近据记者分析,这几个月来,北京二手房可售库存不断下降,既有调控的原因,业主不愿意卖,也有前段时间快速放量,使得库存被消化跟吸收,而限购政策会将需求往后延迟,但是不会消灭需求。

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责任编辑:谢东樱
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