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500万买成都还是买海外?海外房产的机会与陷阱
发稿时间:2017-02-11 16:51:00 来源:
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  成都春节房产成交均价跌破8000元/㎡的新闻这两天刷遍朋友圈,然而有一部分人,身在成都却已不那么关心成都的房价,关心起天远地远的海外房价。

  王教授的买房计划

  “在成都能买5套房,就开始考虑是不是到国外买一套。”王伟(化名)是四川某著名高校的教授,春节他和家人讨论最多的就是海外买房置业。

  王伟似乎从来没尝到过没有房子的滋味,博士毕业后就留校工作,凭借每年承接的科研课题经费和妻子同样不菲的收入,2003年王伟以2000多元的单价在成都的锦江边买了一套三居室,2008年又因亲戚推荐购置了深圳2套住宅。

  “成都普通住宅的房价感觉变化还比较温柔,深圳的就涨得很厉害了,现在人民币不断贬值,银行利率很低,可以投资又靠谱的渠道也比较少。”王伟表示,这两年周围越来越多的朋友投资了海外房产,自己和家人也开始心痒痒的。

  王伟只是中国高净值人群布局海外资产的一个缩影。近几年来,中国的投资者已经当之无愧地成为了海外房产投资的主力军。“买下全球”,是中国人正在做的事情。

  全球房地产集团仲量联行的数据显示,2016年中国买家对境外住宅、商业以及工业房地产的投资总额达到330亿美元,比上年增长53%。在这一年里,中国买家踊跃买下办公楼、酒店和住宅用地。

  热门海外房产市场机会几何

  王教授向每日金融记者透漏,自己和家人虽然对海外房产很感兴趣,却苦于不知从何下手,“在海外的朋友都很忙,近两年海外政策变化也比较多,美国、澳大利亚的门槛提高,东南亚又怕买到不靠谱的。”

  针对热门海外房产市场,每日金融做了以下归纳:

  老牌市场

  美国

  投资现状:投资美国地产尤其是纽约的物业长期被视为稳健投资。政策稳定、经济回暖、美元对人民币持续升值不断推高着国人投资美国地产的热情,但美国房产税较高,物业费、遗产税等税费较多,需要多加注意。

  投资门槛:州与州差距较大,例如纽约房价较高,市区公寓均价6万元/㎡左右,犹他州别墅1万元/㎡左右。

  房产政策:买房不能移民。税费较高,根据州立法律,每年征收1-4%不等的房产税,另外有交易税、赠与税、遗产税等,房屋还多购买房价1.2%/年左右的保险,公寓物业费很贵。

  观点预测:巴菲特公开表示,他认为美国持续增长的人口最终会转变为房屋需求,美国家庭由买转租的趋势还特别有利于公寓市场的发展。

澳大利亚

  投资现状:澳洲财政部2016年12月公布报告,近几年来,中国对于澳洲房地产的需求增长很快,2015年中国公民获得的澳洲房产投资许可占外来总体的70%。房地产信息机构Core Logic发布的数据,澳大利亚2016年全国房价平均涨幅为10.9%,创下2009年以来的最大涨幅。?不过伴随澳洲政府进一步限制海外购房后市场成交量大幅下滑。

  投资门槛:2017年市场研究机构Demographia报告显示,悉尼房价跃居全球第二,仅次于香港。悉尼公寓投资门槛1000万人民币左右。

  房产政策:澳大利亚发布法规,严格禁止海外买家购买澳大利亚的二手房。另据媒体报道,2016年底,澳洲银行业收紧海外投资者房产贷款,部分投资客和开发商受到影响。部分地区对海外投资者征税3%-7%不等的印花税,以及1%左右的土地附加税。

  观点预测:第一太平戴维斯中国市场研究部主管James Macdonald表示,“预计澳大利亚房价眼下的这股强劲涨势难以持续,但长期来看,随着澳大利亚人口继续增长,住宅市场前景依然稳健。”

新兴市场

  泰国

  投资现状:近几年,东南亚市场作为海外房产市场的后起之秀,可谓发展迅猛,尤其像曼谷等世界知名旅游城市,低廉的价格、优越的配套设施和人居环境,是不少投资者选择在泰国买房的主要原因。

  投资门槛:曼谷的房价也一路飞涨,2016年三季度,公寓均价涨到了2万元/㎡以上。在CBD区域,已经在4万元/㎡上下。清迈、普吉、芭提雅等,普通公寓均价普遍在1.5-2万元/㎡之间。

  房产政策:非泰国籍个人不能购买泰国土地(可通过公司购买),即外国人不能购买别墅。外籍人士可购买公寓,但整栋公寓大楼产权的51%要在泰国公民手中,外籍人士最多购买49%的公寓。外国人在泰国买房可贷款,一般首付三成。利率5%左右。

  观点预测:泰国一地产大亨在接受某媒体采访时表示,2017年的泰国房地产市场总体表现仍“不温不火”。受银行收紧房贷影响,预计2017年房地产全年增幅上限为5%。

柬埔寨

  投资现状:柬埔寨2011-2015年每年经济增长同比增长率平均为7.5%,经济增长位于全球第21位,东盟地区第1位。居外网最新统计的柬埔寨房地产购买咨询2016年年增长率为391.3%。

  投资门槛:金边市黄金地段的公寓平均价格已上涨至每平方米18000元/㎡,而中心地段的公寓平均价格也要每平方米约10000元/㎡。

  房产政策:2010年5月,柬埔寨颁布了吸引外国人购房的《外国人产权法》,规定非本国居民凭借护照就可购买不带土地、二层以上的房屋,享有永久产权。可最高贷款65%,利率9%左右。

  观点预测:《全球房地产指南》指出,柬埔寨首都金边近年来房地产市场持续稳健增长,租金投资回报率约为8%,被评为“相当值得投资”的国家。

注:以上统计均根据公开数据和资料,不构成任何投资建议。投资有风险,入市需谨慎。

  “是否投资海外房产市场、投资哪里的房产,最重要的还是要根据购房者和家庭的实际情况。了解清楚目标国的各方面政策、经济环境、选好可靠的中介机构、预备好流动资金,购房者应多方准备才能考虑下手。”知名地产评论员、西南财经大学刘璐教授向每日金融表示。

  五风险:海外置业不得不防

  虽然海外置业近几年大热,有人赚得盆满钵满,但海外置业并非适合所有人。同时国外买房诸多风险也不得不防。

  “海外购房陷阱太多了,可以说上三天三夜。”链家海外事业部总经理时今强表示。

  每日金融总结了海外置业过程中较易出现的五方面风险供大家参考。

  第一,买家自身风险。弄清自己为什么要选择海外置业非常重要,为了投资?为了移民?为了子女教育?资金是否充足?是否占资产比重过大影响流动性和抗风险能力?现实中也不乏没有考虑清楚就盲目下手,最终没有等待合适时机出手而导致损失的例子。

  第二,汇率波动风险。房产投资与汇率挂钩,比如在澳大利亚购房纯做投资,如果人民币对澳币升值,就产生汇率损失。用600万元人民币去买房,只能卖房时只能拿回500万元,只能选择损失或者继续持有等待。所以选择一个相对稳定,又存在走强空间的国家汇率,比如美元,如果外币升值,加上房产升值,即可获得双重收益。

  第三,房产本身风险。选择房产项目时有许多购房者并不了解的事情,以美国为例,虽然美国房产市场的管理相对比较正规,但房产项目还是存在烂尾的可能。如果不了解拿地环节和整个的建筑流程,还是很容易踩上雷区的。此外,美国也有学区房,一条街一边的房子在学区之内、另一边在学区之外,两边的价格能够差出一倍,如果对当地情况不了解,也很容易上当受骗。

  第四,政策差异风险。海外房产政策与国内有诸多差异,例如国外产权分为自由产权、共管产权、自由共管产权。产权不同则需要承担的义务和责任也有相应的差异。弄清政策差异,也是购房者要做的功课之一。

  第五,交易费率风险。贷款和税费的问题往往是最让购房者头疼的一个部分。不同国家甚至不同地区、位置在相应的税收及手续费问题上都会有所不多,大大小小各种名目的收费项目繁多,未完税可能涉及法律风险,购房者需要花费大力认真核查。

  嘉丰瑞德资深理财师Stephen认为,海外置业需要慎重考虑,并非适合任何人。目前而言,有财产保值、增值需求的高净值人群,与就业、生活息息相关的留学生、移民家庭,以及有度假需求的人群较适合海外置业。

  “现在国家收紧居民换汇,国外很多国家也收紧对中国居民的房贷发放,所以海外置业的资金问题日益突出了。”刘璐认为。

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责任编辑:谢东樱
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